Tribunal SupremoLa Sala Primera del Tribunal Supremo, en pleno jurisdiccional, ha dado a conocer la sentencia que fija doctrina sobre la validez y la posibilidad de control judicial del carácter abusivo de las cláusulas suelo, incorporadas a contratos bancarios de préstamo a consumidores con garantía hipotecaria y a interés variable. En ella, el tribunal admite la validez de tales cláusulas cuando cumplen los requisitos de “especial transparencia” exigible en los contratos celebrados con los consumidores pero establece que la resolución no tendrá efectos retroactivos

En el pleito origen se había solicitado la declaración de nulidad por abusividad de las cláusulas que fijan un tipo mínimo de interés o un tipo mínimo de referencia.

En el caso enjuiciado, el Supremo establece que “la condena a cesar en el uso de las cláusulas y a eliminarlas por abusivas, no se basa en la ilicitud intrínsica de sus efectos -en cuyo caso procedería la nulidad de las cláusulas suelo sin más-, sino en la falta de transparencia”.

A tal efecto, el TS estima que no es suficiente con que las cláusulas de forma aislada sean comprensibles sino que los consumidores deben ser informados de que cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo variable solo al alza y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia (en general el euribor).

La sentencia también indica que los consumidores “deben ser informados de forma clara y destacada, sin que las cláusulas puedan pasar inadvertidas al consumidor entre otras propias de un contrato tan complejo”. Además, añade: “el consumidor debe ser informado de otros productos para que pueda realizar una comparación y pueda optar después de tener un información suficiente”.

No se devolverán las cantidades ya pagadas

Sin embargo, la resolución declara que la nulidad de las cláusulas no afecta a la subsistencia de los contratos ni a las cantidades ya pagadas. Para justificar tal posición, los magistrados aseguran que “la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico, al extremo que el Ministeiro Fiscal, pese a recurrir la sentencia de apelación, se pronuncia en el sentido de que no procede reconocer efectos retroactivos a la decisión de nulidad de las cláusulas controvertidas”.

24 Comentarios

  1. La reciente publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de la que tan rápidamente hemos tenido noticias, gracias a la celeridad y eficacia de diariojuridico.com, merece los primeros comentarios siguientes:

    1- MANTIENE ABIERTA LA PUERTA A LAS RECLAMACIONES DE NULIDAD DE LA CLÁUSULA SUELO POR FALTA DE TRANSPARENCIA RESPECTO A LAS HIPOTECAS SUSCRITAS POR CAJAS Y BANCOS DURANTE LOS ÚLTIMOS AÑOS DEBIDO A QUE MAYORITARIAMENTE, ÉSTAS NO PROPORCIONARON A LOS CLIENTES INFORMACIÓN CLARA Y ESPECÍFICA RELATIVA A LAS CONSECUENCIAS ECONÓMICAS NI EXPLICARON EL FUNCIONAMIENTO DE DICHAS CLÁUSULAS.

    2- CIERRA LA PUERTA A LA RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES PERCIBIDAS POR LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN VIRTUD DE LA CLÁUSULA ANULADA, DEBIDO A QUE AL ESTABLECER EL TS QUE AFECTA AL ORDEN PÚBLICO ECONÓMICO, Y ENTENDER QUE, SI SE APLICARA LA RETROACTIVIDAD SE PRODUCIRIAN GRAVES TRASTORNOS PARA LOS BANCOS Y CAJAS QUE AFECTARÍAN DIRECTAMENTE A LA ECONOMÍA PÚBLICA.

    3.- ABRE LA PUERTA A LAS ENTIDADES FINANCIERAS PARA QUE SIGAN INCLUYENDO EN SUS CONTRATOS DE HIPOTECA LAS CLÁUSULAS SUELO, ESO SI CON LA OBLIGACIÓN PARA LOS BANCOS Y CAJAS DE INFORMAR CLARA Y DETALLADAMENTE DEL CONTENIDO, FUNCIONAMIENTO Y TRASCENDENCIA ECONÓMICA DE LA CLÁUSULA A LOS CLIENTES.

    Saludos,

    [email protected]

  2. Buenas tardes,
    La justicia no deja de sorprenderme. Devolver lo injustamente cobrado puede alterar el orden publico y no devolverlo ¿ que implica ?

    Una duda sobre la retroactividad. Ahora que se pueden anular por falta de transparencia si se iniciara un proceso, que puede llevar años, y la entidad siguiera aplicando el “suelo” tendriamos la situacion de que el particular debe emplearia recursos, al tiempo que el banco se los retrae presuntamente de forma ilegal, con lo que en un par de años puede “ganar” y que no le apliquen el suelo, cuando ya es posible que el euribor haya subido, haya pagado el coste judicial y animico mas el coste por el exceso de porcentaje aplicado. ¿ Esto es justicia ? , yo creo que no debe de ser ni legal.

    Es así como funciona la retroactividad ?

    • Hola Francisco,

      Implica debilitar a las entidades financieras y que estas necesiten más dinero público.

      Es muy discutible. Para que no se pague entre todos (dinero público para los bancos)causando trastornos económicos, en estos momentos de crisis, que lo paguen los de siempre. (los hipotecados)

      En todo caso la falta de retroactividad afectaría, a las cantidades abonadas en virtud de la cláusula, HASTA LA FECHA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA.

      Esto es,

      Desde la fecha de suscripción de la hipoteca hasta fecha presentación demanda. SIN DERECHO A DEVOLUCIÓN. NO RETROACTIVA.

      Desde la fecha de presentación de la demanda hasta fecha sentencia firme: SI EXISTE EL DERECHO A DEVOLUCIÓN DE LOS IMPORTES.

      Un cordial saludo,

      [email protected]

  3. Gracias por tu respuesta.
    Mi caso es sencillo, despues de todo lo leido.
    Oferta vinculante el 20-08-2008, no firmada, se la pedi hace unos meses al banco y me dijeron que en su momento me la enviaron por e-mail. Me la volvieron a mandar con la fecha 20-08-2008 y sin firmar.
    Hipoteca de 243.000 firmada el 22-08-2008. Creo que se puede aplicar lo de al menos 3 días habiles, por la modificacion de la ley de 2007.
    Suelo 2,25 y techo 17,45 (le sumo los 10 puntos en caso de mora)

    En 2010 y 2011 no me aplicaron el suelo, previa protesta al Banco Pastor, firmamos algo como que aceptaba los tipos pero no se aplica el suelo, en 2012 paso a ser Banco Popular y se niegan a no aplicarme el suelo.

    He mandado, varios escritos a Atencion al Cliente y como cada vez he aprendido un poco mas ya, directamente me dicen que no me contestaran al ultimo y mas detallado, por tanto, tengo que esperar 2 meses a que pase el plazo para que no me contesten, luego ir al BDE y esperar 4 meses a que me conteste el BDE y despues poner la denuncia.
    Si lo hago así desde cuando tendria derecho, caso de ganar a la retroactividad o, simplemente, es mejor poner la denuncia ya.

    Gracias por adelantado.

  4. Buenas tardes.
    En el caso de tener oferta vinculante firmada en la que figura la clausula suelo entre el resto de clausulas, ¿se consideraría suficiente como para entender que el banco a obrado con transparencia?
    En mi caso no me dieron opción alguna, me dijeron que esas eran las condiciones del contrato y no me aportaron información adicional de ningún tipo.
    Gracias y un saludo.

    • Hola Jorge,
      Habría que valorar el específico redactado de la cláusula suelo de su hipoteca y la claridad de la información sobre la misma en la oferta vinculante. También sería importante saber si dispone de los folletos informativos sobre la oferta de hipoteca y si en ellos constaba información sobre la cláusula suelo, así como si le informaron entregándole una simulación de las cuotas a abonar a corto plazo.

      Quedo a su disposición para información adicional.

      Un cordial saludo,

      [email protected]

  5. Buenas tardes,
    Me surgen dos preguntas acerca del tema tratado.
    Tengo una hipoteca desde el año 2006 con Caja Extremadura ( ahora Liberbank) con un suelo del 3,7; en el caso de hacer una reclamación mis preguntas son:
    1.- ¿Cuál sería el coste aproximado de esa demanda?
    2.- ¿Cuál es el tiempo aproximado de resolución?
    Muchas gracias.
    Reciba un cordial saludo

  6. Buenas tardes,
    Me gustaría que me asesorara, mi caso es el siguiente,
    Firmé una hipoteca con caja extremadura (ahora liberbank) en enero del 2007.
    En abril de 2009, coincidiendo con la revisión anual nos dimos cuenta de que teníamos la famosa cláusula suelo, el banco nos informó que no había ninguna opción de anular esa cláusula que nosotros habíamos firmado y que por tanto no nos la iban a quitar. Tenemos un suelo de 3.15 y un techo de 12, más diferencial.
    Emprendimos acciones legales a través de adicae y llevamos ya 2 años a la espera de que por lo menos se apliquen las medidas cautelares.
    Recientemente solicitamos al banco la oferta vinculante ya que en la escritura de la hipoteca aparece expresamente que la oferta vinculante estuvo depositada en el notario 3 días antes de la firma.
    Nuestra sorpresa fue que el propio banco nos envió una carta certificada en la que nos informa de que no tenemos oferta vinculante ya que no estaban obligados a entregarla dadas las características de la hipoteca. Esto no es ilegal?? Y por otro lado no tiene el notario algún tipo de responsabilidad?

    • Hola Sara

      A la espera que D. JOSÉ MARIA PEYRA, como abogado te responda de forma más clara, mi opinión es la siguiente;

      Preguntas si es ilegal que no tengas la oferta vinculante.

      En tu caso me faltan datos para conocer exactamente que ley se deberá aplicar. De todas formas, tal y como dices que firmaste la hipoteca en enero del 2007. Pu es bien, se pueden dar dos casos:

      Si el importe del préstamo es inferior a 150.000 euros, deberías tener en tu poder la oferta vinculante Así lo establece la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994

      Si el importe es superior a 150.000 euros y la hipoteca está firmada antes del 9 de diciembre de 2007, entonces la entidad bancaria no estaba obligada a entregarte la oferta vinculante. Es decir, no le aplicaría la ley 41/2007 por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, donde obliga a las entidades bancaria a entregar un documento vinculante independientemente de la cantidad del préstamo hipotecario.

      Espero haberte ayudado.

      Salvo mejor interpretación.

      Juan Antonio
      Licenciado en Derecho.

      • Hola Juan-Antonio,

        Impecable comentario.

        Como información adicional, la reciente sentencia del Tribunal Supremo no anula las cláusulas suelo objeto del procedimiento por criterio de ilegalidad, sino por falta de claridad y transparencia en la información facilitada por las entidades financieras,a sus clientes, tanto en la fase previa a la suscripción de la hipoteca, como en la propia escritura pública del préstamo hipotecario.

        Por ello, es muy importante valorar las circunstancias concretas de cada caso concreto tales como; si se hacía constar y se explicaba la cláusula suelo en los folletos informativos de oferta de hipoteca; si se informó de la existencia de otros productos hipotecarios de la misma entidad sin cláusula suelo (de existir éstos); si consta redactada la cláusula suelo escritura como elemento relevante relativo al objeto del contrato y suficientemente explicada su trascendencia económica; si el Banco o Caja informó realizando simulación sobre los previsibles pagos a corto plazo; si el banco ofertó y el cliente suscribió productos tales como seguros, planes de pensión, etc para rebajar el diferencial pactado sobre el tipo, de forma engañosa, ya que por aplicación de la cláusula suelo quedaron sin rebaja de clase alguna, …

        En definitiva, la viabilidad de éxito de una demanda judicial de anulabilidad de la cláusula suelo de cada préstamo hipotecario, dependerá de la falta de claridad y transparencia de la concreta información facilitada por la entidad financiera al consumidor, antes y en el momento de suscribir su préstamo hipotecario.

        Un cordial saludo,
        [email protected]

        • Gracias de antemano por las respuestas, pero creo que no me he explicado bien. En las escrituras de la hipoteca viene expresamente que la oferta vinculante estuvo depositada ante notario días antes de la firma mientras que el banco, al solicitarles la oferta vinculante, nos mandó una carta certificada, firmada y sellada por el director, comunicándonos que no teníamos dicho documento por no estar obligados a entregarnoslo. Mi pregunta es si no hay falta de transparencia en este caso, pues en las escrituras pone que tenemos mientras que el banco nos dice que no, de echo no firmamos ningún documento, la solicitamos por saber exactamente que nos decían. Muchas gracias.

          • Hola Sara, estaba bien explicado, era la respuesta que era incompleta.

            A mi entender, es un caso bastante evidente de falta de claridad y transparencia en la información.

            No solo falta claridad y transparencia, sino que existe desinformación y falta de veracidad, al afirmar el Notario que dispone de una oferta vinculante, que el Banco manifiesta que no ha existido.

            Si podría incurrir el Notario en responsabilidad por no corresponderse con la realidad lo manifestado en la escritura.

            Un cordial saludo,

            [email protected]

  7. Muchas gracias por su contestacion.
    Me gustaria que me asesorara para saber como puedo denunciar.
    Como he explicado antes, tengo puesta una demanda desde hace 2 años, pero quisiera saber si puedo interponer una demanda a parte de la que tengo, alegando esta nueva informacion, no se, tipo falsedad en documento publico o algo asi, no entiendo mucho de leyes…
    Gracias y un saludo

  8. Hola yo firme una hipoteca el 02 de noviembre del 2013 y el banco me llamo el dia 31 de octubre ya que el 1 (dia de todos los santos) es festivo.
    ¿Hay un tiempo minimo de entrega de esta oferta vinculante?
    yo por supuesto les hice rectificar la fecha ya que estaba de mas dias.
    Gracias.

  9. hola, mi problema es que la oerta vinculante no tiene ni suelo ni techo y despues de cinco años me dan la escritura con suelo y techo, suelo un tres y techo un 18 en la caixa penedes yo podria pedirlo. por que a mi no se me informo de nada hasta ver que no me bajaba el interes cuando estaba bajando.
    tambien me gustaria saber si me podiais ayudar para redactar la carta para pedir al banco que me lo baje,ya que anteriormente tenia abogado cuando lo pedi pero ahora no puedo, gracias de antemano por si me podeis ayudar.

  10. Firmé una hipoteca en 2005 con cláusula suelo del 2,75 con Cajamar, en la misma escritura de una vivienda y dos aparcamientos, partiendo el prestamo hipotecario en tres prestamos con un importe total de 150.000 euros. recientemente Cajamar me ha quitado la clausula suelo de la vivienda, pero no de los dos aparcamientos que van independientes.
    mi pregunta es si tengo derecho a que me quiten también la cláusula suelo de cada uno de los aparacamientos que firmé en la misma escritura junto con la vivienda?
    ¿La anulación de la cláusula suelo es solo para las viviendas?
    ¿La anulacion de la cláusula suelo es también para locales, oficinas, naves etc?

    Muchas gracias y un cordial saludo.

  11. Buenas tardes, la anulación de la cláusula suelo, es consecuencia de la falta de información en la fase previa y en el momento de suscripción del préstamo hipotecario y no depende de si el bien hipotecado es una vivienda, una plaza de aparcamiento, un local o una nave; por lo que Cajamar está obligada a eliminarlas y si no lo hace puedes reclamar judicialmente; y de paso aprovechas para solicitar la devolución de las cantidades indebidamente percibidas en virtud de la cláusula que si te han anulado, de la vivienda.

    Un cordial saludo,

    [email protected]

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