Reconoce haber vivido otras crisis, “pero no una de la envergadura que afrontamos en este momento”. Enrique Isla, socio director del área inmobiliaria de SJ BERWIN es un profesional que conoce a fondo el sector inmobiliario desde todas sus vertientes; tanto de la interna de la propia empresa como asesor externo en diferentes despachos de abogados. A lo largo de esta entrevista no duda en confesar que decidió aceptar la oferta del bufete anglosajón, que ya cuenta con una tradición de once años en nuestro país, por la fuerte especialización de la firma en real estate, área que junto a prívate equity (formación de fondos), supone casi el 50 por cien de la facturación global del despacho. “En esta área la firma dispone de clientes internacionales de primerísimo orden”, confiesa.
Bajo su punto de vista es fundamental reactivar el sector inmobiliario, piedra angular de la economía española para salir de la profunda recesión que vivimos, aunque admite que la dependencia de la llamada cultura del ladrillo ha sido excesiva en los últimos años. “La salida de la crisis debe de venir de un esfuerzo de todos los implicados, explica “Son positivas algunas de las medidas que la Administración ha puesto sobre la mesa, si bien se han centrado fundamentalmente en sostener el sector financiero y en la contratación de obra pública a través del Plan E. Pero no es suficiente si no se implican el resto de la cadena de negocio de este sector. Lo fundamental es que entidades financieras y promotores lleguen a un buen entendimiento vista la situación. Ahora mismo la deuda de las promotoras con los bancos supera los 325.000 millones de euros, según datos que aporta la Asociación Hipotecaria Española lo que revela el estado de salud de este sector.”
Enrique Isla es el socio responsable del área de Derecho Inmobiliario de SJ Berwin en España.
Su experiencia abarca todas las ramas del derecho inmobiliario, incluyendo transacciones inmobiliarias, financiación, asset management, promoción, corporate real estate y construcción. Cubre los siguientes sectores: oficinas, comercial, hoteles, residencial, industrial, resorts de vacaciones, residencias de estudiantes, etcétera. Representa a fondos de inversión, entidades financieras, promotores, instituciones internacionales, family offices y entidades de capital riesgo.
Tiene el título de Abogado en España y el de «Solicitor» en Inglaterra y Gales. En la actualidad es profesor del Master de Derecho Internacional del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB) y de Derecho Empresarial en la Escuela Superior de Gestión Comercial y Marketing (ESIC).
Antes de unirse a SJ Berwin, Enrique ha trabajado como socio responsable del área inmobiliaria de DLA Piper en España, como Director de la Asesoría Jurídica de Martinsa y como gerente del Departamento Inmobiliario de Garrigues Abogados. Ha sido miembro y desempeñado el cargo de Secretario del Consejo de varias empresas inmobiliarias y juntas de compensación.
Enrique está reconocido en los principales directorios legales (Chambers, Best Lawyers, Legal 500) como uno de los mejores especialistas en derecho inmobiliario en España.
Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y “Qualified Lawyers Transfer Test” (QLTT) para la obtención del título de “Solicitor” en Inglaterra y Galés.
¿Podría hacernos un balance de este primer año al frente del departamento de SJ BERWIN?
Hace un año un grupo de tres profesionales nos incorporamos a SJ BERWIN procedentes de la oficina de DLA PIPER en Madrid. A pesar de la situación del mercado, el balance de este primer ejercicio no puede ser más que positivo. Desde la vertiente de Real Estate el año ha sido muy bueno; hemos logrado reconvertirnos a lo que nos pedía el mercado; de estar centrados en transacciones hemos operado sobre todo en el campo de las refinanciaciones; reestructuraciones, disputas entre socios y desinversiones porque así lo demandaron nuestros clientes. En el último año hemos asesorado en procesos de refinanciación de empresas o proyectos inmobiliarios por valor de más de 900 millones de euros. También ha sido un año muy activo en Urbanismo, que es un área integrada en real estate y dirigida por Fernando Otonín. Esto ha hecho que hayamos reforzado nuestro equipo con otros profesionales. El más reciente, Pablo Pérez Laya procedente de Linklaters. Nuestra labor ha venido a complementar el posicionamiento de liderazgo del despacho en prívate equity con el desarrollo de Real Estate a través de nuestra actividad profesional.
¿Cómo articula su trabajo con el resto de las oficinas del despacho?
Este es un bufete predominantemente europeo. No aspiramos a ser los más grandes en número de oficinas o abogados, pero sí los que prestan el servicio de mayor calidad. El responsable de Real Estate a nivel global es Jon Vivian que se encuentra ubicado en Londres. Tanto Jon como otros profesionales formamos el Comité Estratégico de Real Estate que se articula a través de reuniones mensuales. Está configurado por tres profesionales de Londres, uno de Francia, otro de Italia; otro compañero de Alemania y un servidor. En nuestras reuniones tratamos temas estratégicos, financieros, clientes clave, posicionamiento, etc., y elevamos nuestras conclusiones al Comité de Dirección del despacho.
Ahora, con la distancia que dan los acontecimientos, ¿cómo se ve la crisis del sector inmobiliario?
Es evidente que esta recesión es más contundente que la última que vivimos en 1992. No podemos olvidar tampoco que hemos salido de una época de bonanza de unos diez años, mucho más larga de lo habitual. Por si esto fuera poco ha coincidido con la crisis del sector; otra más fuerte a nivel financiero global. Donde más ha impactado la crisis ha sido en el sector residencial; junto con el stock de viviendas que se irá absorbiendo poco a poco en los próximos años, coexiste un stock de suelo absolutamente ilíquido que resultará mucho más difícil absorber. La Ley del Suelo ha tenido un impacto muy negativo al establecer un sistema de valoraciones que califica como no urbanizables todos los suelos sin ordenación pormenorizada, lo que ha motivado que el Loan to Value de las empresas inmobiliarias, ratio que en la actualidad es vital para su supervivencia, descendiera exponencialmente.
Por otro lado, mi opinión es que la vivienda ha bajado más de lo que la gente cree o lo que dicen las estadísticas. Los promotores están dispuestos a aceptar rebajas considerables en el precio de las viviendas, si bien no pueden bajar más allá del límite de la deuda afecta a la vivienda en cuestión. Lo que sucede es que no acabas de tener estadísticas fiables sobre estos temas. Es curioso lo que pasa en nuestro país en este sentido.
¿Cuál podría ser la solución a esta recesión, entonces?
La salida de la crisis debe de venir de un esfuerzo de todos los implicados, tanto las administraciones públicas como las entidades privadas. Son interesantes algunas las medidas que la Administración ha puesto sobre la mesa, si bien se han centrado en sostener el sector financiero y la contratación de obra pública. Pero no es suficiente si no se implican el resto de la cadena de negocio de este sector. Lo fundamental es que entidades financieras y promotores lleguen a un buen entendimiento vista la situación. Ahora mismo la deuda de las promotoras con los bancos supera los 325.000 millones de euros, según datos que aporta la Asociación Hipotecaria Española lo que revela el estado de salud de este sector.
Es evidente que el promotor, que normalmente es un empresario hecho a sí mismo, que muchas veces ha hipotecado su patrimonio por sus negocios, no ha sabido vender su trabajo a la opinión pública. De ahí su reprobación en muchos de los casos, no está siempre justificada. Muchos de ellos podrían haber optado por repartirse dividendos y salvaguardar su patrimonio personal durante la época de bonanza, y sin embargo han preferido dedicar todos los beneficios a la empresa, lo que les ha llevado en muchos casos a situaciones de ruina empresarial y personal
Respecto a las soluciones hay que ser cautelosos con este tema. Soy totalmente contrario a la opción de crear un Banco Malo donde traspasar todos los activos endeudados o a cualquier otra fórmula que implique tocar el bolsillo del contribuyente. La socialización de las pérdidas no puede ser la solución.
Promotores y bancos tienen dos opciones o refinanciar, o dejar morir a las empresas. Este es el origen de los numerosos procesos de refinanciación que se desarrollan. Ahora veo a las promotoras con las ideas más claras que las propias entidades bancarias. Tienen claro que la viabilidad de la empresa pasa, entre otros aspectos, por un recorte dramático de los costes de estructura, y están dispuestos a realizarlo, siempre y cuando aplacen sus obligaciones financieras durante los próximos tres o cuatro años. La otra alternativa es más dura; entrar en concurso o liquidar ordenadamente la empresa.
Y será posible un Nuevo Modelo Productivo, como defiende nuestro Gobierno…
Me parece muy correcto defender un nuevo modelo productivo menos dependiente del sector inmobiliario. Pero lo que es irreal es pretender que el sector inmobiliario desaparezca de ese modelo productivo. El sector inmobiliario seguirá siendo uno de los pilares de nuestro economía, dada nuestra condición de país eminentemente turístico. Desde que estalló la crisis, hemos pasado de una demonización del sector a una situación en que se empieza a reconocer que su reactivación es esencial para la recuperación de la economía. Y esto sí que me parece un buen síntoma.
Resulta esencial también recuperar la confianza de los compradores de viviendas. Esto tiene que hacerse con medidas concretas, como por ejemplo mejorar la protección en los concursos de los compradores de viviendas sobre plano ; sancionar de forma contundente a los promotores que no cumplan con su obligación de avalar los pagos a cuenta, etc.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el peso del sector inmobiliario y de la construcción en el PIB español aumentó del 11,7 por ciento en 1996 hasta el 17,9 por ciento en 2007, cifras que duplica las de cualquier país europeo vecino. Al mismo tiempo, este sector pasó de ocupar el 9,3 por ciento del empleo total hasta el 13 por ciento durante ese mismo periodo. Sin embargo, el peso real del sector inmobiliario es mucho mayor en la economía española. Si sumamos el peso del sector inmobiliario al de la construcción, industria y servicios directa o indirectamente vinculados al sector inmobiliario, resulta que el peso del sector en 2007 fue de cerca del 40% del PIB. Es decir, casi la mitad de la economía española estaba vinculada directa o indirectamente al sector inmobiliario. No puede por tanto plantearse una recuperación de la económica sin haber revitalizado al propio sector inmobiliario. Tiene sentido que su peso en España sea superior al de la media europea por nuestro componente turístico, pero esa dependencia era excesiva y peligrosa, como se ha demostrado posteriormente.
Cuando habla de Concurso, ¿que opinión le merece la actual Ley Concursal, ya reformada una vez hace un año? ¿Qué es lo que está fallando para que casi el 90 por cien de las empresas que se someten a concurso se liquiden?
Lo que usted dice es un hecho objetivo irrebatible, pero no creo que el altísimo porcentaje de concursos que acaban en liquidación sea algo atribuible exclusivamente a la Ley Concursal. En mi opinión muchas de las empresas entran en concurso cuando ya es demasiado tarde. La situación de deterioro que manifiestan es notable y en muchos casos irreversible. Incluso los dos años anteriores que han estado luchando por salvar la empresa lo que han hecho, de forma involuntaria, claro está es perjudicar el patrimonio de la empresa.
Llegar en el momento adecuado para lograr esa viabilidad y refinanciación es la clave. Con ello se conseguirían los objetivos del concurso que es sostener la empresa en momentos complicados a nivel financiero y mantener su actividad. Para ello creo que es clave que el promotor se deje asesorar desde el principio por asesores externos que le hagan un diagnóstico objetivo de la situación. En los últimos dos años la mayor parte de las empresas inmobiliarias se han encontrado ante el dilema de refinanciarse o entrar en concurso. El tiempo dirá cuáles han acertado y cuáles no.
En este contexto, ¿cómo se contempla que las entidades financieras acumulen stocks de viviendas embargadas, puede poner en peligro su viabilidad como instituciones?
No es un fenómeno nuevo el que usted me indica. Lo que si llama la atención es la profusión con que sucede este hecho. En los resultados que están avanzando las entidades financieras se observa que están comenzando a reconocer la magnitud del problema al realizar dotaciones masivas de provisiones derivadas de su exposición al sector inmobiliario. Esta situación es positiva en cuanto a que supone un ejercicio de realismo, pero puede acelerar el número de concursos.
Desde el punto de vista de la política de comercialización de las viviendas, la actuación de las entidades financieras está siendo en mi opinión un tanto errática. No hay una estrategia definida y estable en la comercialización de las viviendas, lo que hace que los precios puedan oscilar bastante.
Y visto su comportamiento, ¿cúal es la fórmula para pedirles colaboración a las propias entidades financieras para que ayuden a la refinanciación de la empresa que lo demanda?
Es clave que estos procesos se aborden desde la total transparencia y el realismo. Es muy conveniente que el proceso se lleve a cabo por asesores financieros y legales externos lo que dará un plus de objetividad y de confianza a las entidades financieras.
Lo primero que se realiza es un diagnóstico de la situación de la empresa que reclama nuestros servicios. Por nuestra parte revisamos todos los activos de la compañía y sus instrumentos financieros, así como aquellos pasivos o contingencias que pongan en peligro su estabilidad. En caso de considerar que la empresa es viable, el asesor financiero prepara un plan de reestructuración financiera y un plan de negocio. El objetivo es explicar a las entidades financieras que esa empresa con problemas es viable si se le da el correspondiente apoyo financiero. Llegado a este momento la relación entre la empresa y la entidad financiera tiene que ser de plena transparencia. De alguna forma el promotor se desnuda presentando el estado al detalle de su empresa con un nuevo Plan de Negocio que la estrategia de la empresa en los próximos años. En el quedarán reflejados las previsiones ingresos, costes y flujos de caja, adaptados a la situación real del mercado. Es muy importante que el promotor explique los recortes de gastos de estructura que está dispuesto a asumir para afrontar esta travesía en el desierto.
Toda esta actividad se culmina con la Propuesta de Refinanciación que el asesor financiero, con nuestra ayuda, presenta a las entidades financieras. La Propuesta de Refinanciación normalmente incluirá el aplazamiento de los plazos de los vencimientos de los préstamos, una carencia de intereses al no tener la empresa liquidez para afrontar estos pagos, así como una solicitud de tesorería adicional para gastos operativos que le permita sobrevivir durante los próximos años. Con todo ello se pretende lograr la confianza de la entidad financiera para que avale la refinanciación. En este contexto, cualquier elemento adicional nuevo que no esté reflejado en la documentación aportado puede hacer peligrar la viabilidad de la refinanciación.
¿Suelen ser receptivas las entidades financieras a este proceso de refinanciación?
Por lo que le estoy comentando y si reciben ciertas garantías es evidente que las entidades financieras no tienen ningún interés en que la empresa entre en concurso. Otra cosa son las empresas que están muertas y que no tienen ningún viso de viabilidad ni a corto ni a medio plazo. Un problema que se plantea habitualmente es el elevado coste que supone la formalización de las operaciones de refinanciación.; desde el Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, de carácter autonómico, pasando por los costes notariales y registrales de la operación; las comisiones o intereses que se devenguen en su momento, hacen que en muchas ocasiones las entidades financieras tengan que aportar fondos adicionales para financiar estos costes con el consiguiente aumento de su posición de riesgo frente a la empresa en cuestión.
Hablaba antes de que el promotor quizás no haya sabido vender su actividad a la opinión pública. ¿Que opinión le merece la actividad de asociaciones como AEGI Y ASPRIMA y la puesta en marcha de un Código Deontológico en la Comunidad de Madrid que regule la actividad del sector?
Creo que pese al esfuerzo de las asociaciones que usted señala aún la figura del promotor no tiene la visibilidad suficiente positiva, como emprendedor que es y que juega su dinero y patrimonio en la actividad empresarial. Tenemos que reconocer que la imagen del promotor está muy deteriorada y hay que seguir trabajando en esa línea. Ha habido alguna iniciativa tendente a mejorar la imagen del sector, como fue la creación del G-10, grupo de empresas líderes del sector, aunque el resultado dista mucho del esperado. También es verdad que el propio promotor tampoco se ha involucrado especialmente para trabajar en este sentido.
Como le he dicho antes, lo que creo que es incuestionable es que la recuperación del sector inmobiliario es vital para la reactivación de la economía española. Estamos hablando de uno de los motores de la nuestra actividad económica sin lugar a dudas, apoyado tanto en la demanda interna como en la externa propiciada por nuestra notable actividad turística que sirve de reclamo a ciudadanos de otros países que venga a nuestro país a buscar su segunda residencia. Desgraciadamente la imagen en países como Alemania y Gran Bretaña sobre la actividad inmobiliaria es nefasta. Por si fuera poco que la libra ahora muestre su debilidad perjudica tanto a nuestro sector hotelero como al de segunda residencia.
Por último, queremos preguntarle sobre el estado de nuestra Justicia, como todos sabemos en proceso de reconversión, y sus ideas para que sea el servicio público que anhelamos todos
Todos los esfuerzos para agilizar la justicia serán positivos. La gran mayoría de los funcionarios de la Administración de Justicia hacen un trabajo encomiable que normalmente no tiene el reconocimiento merecido. Pero el problema con el que se encuentran es la falta de más medios técnicos y humanos que aceleren su actividad. En el caso de los concursos con grannúmero de acreedores es evidente que las demoras están siendo muy notables. En un proceso concursal como pueda ser el de Martinsa, aún vigente, que se alargan en el tiempo y eso puede ayudar a deteriorar la viabilidad de la empresa. En situaciones como ésta, el problema es que nos podemos encontrar con más de mil incidentes durante este proceso que se convierten en minijuicios independientes para que usted pueda entender el concepto. Habría que adoptar medidas para acumular o reducir esta cantidad de incidentes.
Los concursos se están alargando más de la cuenta. Es evidente que nadie se esperaba esta avalancha de concursos que ahora vivimos. La última reforma de la Ley Concursal no ha respondido a las expectativas previstas. Por otro lado, es criticable la regulación vigente en materia de cesiones de crédito al dificultar enormemente la existencia de un mercado secundario de créditos una vez declarado el concurso, que podría ayudar enormemente a agilizar los procesos concursales, como ocurre en otros países. Pero el marco actual legislativo ayuda poco en este sentido, al llevar aparejada la cesión del crédito la pérdida del derecho de voto.
