El mercado inmobiliario español atraviesa uno de sus momentos de mayor complejidad regulatoria. La superposición de normativas estatales y autonómicas, los sucesivos decretos de prórroga y la ampliación de las obligaciones de los arrendadores están generando una inseguridad jurídica que está reduciendo la oferta de vivienda en alquiler y perjudicando a los propietarios. Así lo puso de manifiesto esta tarde Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis, durante la conferencia «Propiedad en jaque: cómo sobrevivir al intervencionismo normativo», celebrada este 19 de mayo en la sede de Banco Mediolanum de Barcelona.
La confusión sobre quién es «gran tenedor» complica el cálculo de rentas
Una de las consecuencias más visibles del actual marco regulatorio es la confusión generalizada sobre qué propietarios quedan sujetos a las obligaciones más restrictivas. La Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 fija el umbral de gran tenedor en más de 10 inmuebles de uso residencial, mientras que la normativa catalana lo establece en más de 15 viviendas para personas físicas y más de 10 para personas jurídicas, con excepciones para promotores sociales y VPO. A esta disparidad se suman dudas sobre el cómputo de cotitularidades, participaciones societarias y discrepancias entre catastro y registro de la propiedad. «Hay discrepancias entre la normativa estatal y las autonómicas sobre quiénes son los grandes tenedores, y eso genera dudas sobre cómo calcular la renta del alquiler y qué obligaciones aplican en cada caso», advirtió Goenaga durante su intervención.
Contratos que se alargan hasta los 13 años
Otra consecuencia directa de la Ley de Vivienda es el alargamiento forzoso de los contratos de arrendamiento. En el caso de una persona jurídica arrendadora en zona tensionada, la duración total del contrato puede alcanzar los 13 años; para una persona física en la misma situación, los 11 años. Esto contrasta con los 5 años que establecía la legislación anterior para personas físicas. «Los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en zona tensionada pueden llegar a los 13 años en el caso de personas jurídicas, lo que desincentiva enormemente poner viviendas en el mercado del alquiler», señaló la letrada.
La prórroga extraordinaria obliga a los propietarios a esperar hasta 2029
El reciente Real Decreto Ley 8/2026 introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para los contratos cuyo período de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2027 y ya se hubiera comunicado la finalización. La medida debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo que haya comunicado fehacientemente la necesidad de ocupar la vivienda, que exista acuerdo entre las partes o que se haya suscrito un nuevo contrato. «La prórroga extraordinaria del RDL 8/2026 se aplica previa solicitud del arrendatario y el arrendador está obligado a aceptarla, salvo excepciones muy tasadas», explicó Goenaga, quien subrayó que el resultado práctico es que muchos propietarios no podrán recuperar la disponibilidad de su inmueble hasta bien entrado 2029. La problemática se va a generar con los contratos en los que el arrendatario pide la prórroga “preventivamente”, no hay consenso en cual va a ser el resultado y deberemos esperar a que deciden los tribunales.
La regulación de habitaciones, a debate
La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, ha incorporado los arrendamientos de habitación al marco regulado, exigiendo que la suma de todas las rentas no supere el máximo aplicable en zonas de mercado tensionado. «La regulación de los arrendamientos de habitación exige respetar la normativa de estándares de superficie y cédula de habitabilidad, pero en la práctica puede acabar legalizando la infravivienda», alertó la abogada de AF Legis.
Un mercado que exige más preparación que nunca
Ante este escenario, los expertos recomiendan extremar la precisión en la redacción de los contratos, reforzar los procesos de selección de inquilinos y explorar alternativas como el derecho real de habitación o la copropiedad. «La importancia del contrato, el scoring o elección de inquilinos y la paciencia para no precipitarse son hoy más necesarios que nunca. Hay alternativas como el derecho real de habitación o la copropiedad que merece la pena explorar», concluyó Goenaga. La complejidad del marco normativo vigente hace imprescindible el asesoramiento jurídico especializado para cualquier propietario que quiera operar en el mercado del alquiler español
