Esa es la principal conclusión del debate “Diagnostico Técnico-Urbanístico en Operaciones Inmobiliarias. Adquisición y Gestión de Activos” que ha sido organizado por SJ Berwin dentro de su programa de desayunos de Urbanismo.

En él se han abordado los diferentes aspectos de este trámite indispensable para efectuar una óptima operación inmobiliaria.

Fernando Otonín, Director de Urbanismo de SJ Berwin, expuso los aspectos urbanísticos generales en los que resaltó la diferencia entre la adquisición de un edificio y una vivienda unifamiliar y cómo, puesto que este diagnóstico es intrínseco a la operación de compra de un edificio, es más fácil resolver problemas jurídicos posteriores que si se tratara de una vivienda unifamiliar.

Para  Otonin, “El diagnóstico previo a la adquisición de un activo es fundamental por un doble motivo: Primero,  porque conoces realmente los elementos que lo caracterizan y, segundo, porque el valor  del activo se puede ver seriamente afectado por las complicaciones que, desde el punto de vista jurídico, puedan aparecer en el futuro”

El principal problema con el que se encuentra el sector son los plazos tan cortos que están obligados a cumplir para este diagnóstico, ya que la información y documentación necesaria para identificar el activo que marcan las administraciones en ocasiones es incompleta por no haber recibido  la información solicitada que, por otro lado, deben procurar las mismas administraciones que marcan los plazos.

Walter Sheen  Delegado de Desarrollo de Bouygues Inmobiliaria para la Península Ibérica, habló sobre las Fases de adquisición, Promoción y Explotación/desinversión.

Destacó los datos que debemos conocer en cada fase para poder realizar un buen diagnóstico que nos proteja de sorpresas futuras, tanto antes de comprar el solar, como durante el proceso de promoción, a la entrega del inmueble y durante la explotación y garantía.

Como conclusión, señaló que los problemas no detectados en la compra de un terreno o edificio, tanto a nivel urbanístico, medioambiental u operativo constituyen una pérdida de valor del activo, por lo que es absolutamente imprescindible conocerlos para ajustar el precio de adquisición.

La adecuada documentación del proceso constructivo y los cambios que siempre se producen minimizarán el riesgo de que la auditoría técnica del comprador nos reduzca el precio.

Asimismo destacó, que los compradores de inmuebles son rara vez conscientes de sus obligaciones como propietarios y el promotor se convierte en un mantenedor gratuito, además de extender las garantías mucho más allá de la obligación legal.

Por lo tanto, una adecuada auditoría urbanística, legal, técnica e inmobiliaria garantiza el valor futuro del activo.

Por último, Jesús Lanzón, Socio Director de dokei RE, versó su ponencia sobre Due Diligence Técnica. Gestión de Activos en Explotación.

Como conclusiones, subrayó que es fundamental la existencia de una figura por la parte compradora que coordine toda la información relativa al proceso de compra.

Con frecuencia, la Due Diligence Técnica es considerada como un documento menor, de comprobación de defectos constructivos o físicos del inmueble o de su estado de conservación. Y sin embargo, destacó que la ausencia de un análisis pormenorizado del informe, fundamentalmente en lo relativo al análisis documental, puede complicar de manera importante la gestión del activo en el futuro desde diferentes puntos de vista:

  • gestión de responsabilidades
  • garantías
  • vigencia de la actividad autorizada
  • validez de las instalaciones y equipos existentes.

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