por Rocío GilAsociado Senior de Olleros Abogados!

La mejora del mercado de vivienda de alquiler es una preocupación constante que se incrementa en época de crisis económica. Por ello, y pese a las recientes reformas de 2009 y 2011, se anuncian nuevas medidas encaminadas, entre otras, a la agilización de los juicios de desahucio. Se trata del Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del mercado de alquiler que, pendiente de trámite parlamentario, está llamado a modificar nuevamente la normativa relativa al arrendamiento desde un punto de vista material y procesal.

 No obstante, y mientras el particular se pregunta si la futura reforma es realmente tan revolucionaria como se pretende y si conseguirá, en caso de impago de su inquilino, recuperar la vivienda en el perentorio plazo de diez días, los profesionales del derecho nos preguntamos escépticos, no solo la oportunidad de la nueva reforma procesal, sino sobre todo cual será la efectividad práctica del anunciado proyecto a la vista de la realidad judicial actual.

Así, la Ley 37/2011de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, en un intento de paliar los graves retrasos en los procedimientos de desahucio por falta de pago, introdujo como esencial novedad un sistema parecido al existente para el juicio monitorio. Para ello, se sirvió de la figura del secretario judicial y de sus nuevas atribuciones. Tras la reforma, el Secretario con la admisión a trámite de la demanda requiere al demandado para que en el plazo de diez días, desaloje, pague o se oponga.

Dicho requerimiento señala igualmente la fecha de lanzamiento, fecha que en la mayoría de los partidos judiciales es única, exista o no oposición. De no realizar actuación alguna el demandado, la reforma consigue un gran avance y acorta el proceso, que finaliza sin juicio y por Decreto.

El problema llega con el efectivo desalojo. Así, y a pesar de conseguir la reforma la finalización del procedimiento de forma anticipada y sin necesidad de juicio, ocurre que la fecha fijada en el requerimiento para el desalojo es tan lejana en el tiempo, que el demandante  debe esperar meses frecuentemente para que le sea entregado el inmueble.

El problema no es solo la lejanía de la fecha de lanzamiento que fija el Decreto de admisión, sino que una vez fijada, es muy difícil modificarla, dados los problemas de agenda del Servicio Común auxiliar que lleva a cabo la diligencia, la falta de coordinación entre órgano judicial  y Servicio Común y la notificación, que en caso de cambio de fecha debería reiterarse al arrendatario no personado.

En consecuencia, es frecuente que el demandante obtenga el Decreto que pone fin al procedimiento en dos meses o incluso antes, y sin embargo, deba esperar más del doble para hacer efectivo el lanzamiento. Mientras tanto, con el contrato resuelto, debe presenciar, atónito, como su inquilino continúa disfrutando del inmueble sin pagar renta.

Para evitar esta situación de espera, en algunos partidos judiciales como Valencia, se ha optado por la fijación en el Decreto de admisión de diferentes fechas de lanzamiento, en función de que haya o no oposición. No obstante, el efecto perverso de esta alternativa es fácil de imaginar. El arrendatario en estos casos opta por la sencilla e infundada oposición, formulada en un único ánimo de  alargar el proceso y forzar la vista oral.

En estas circunstancias, y pese a que las sucesivas reformas han conseguido acortar plazos y evitar vistas y solicitudes de ejecución innecesarias, lo cierto es que en la realidad judicial, la agenda de lanzamientos se ha convertido en el gran escollo que resta agilidad al proceso.

En este sentido, hemos realizado un estudio aleatorio en diferentes partidos judiciales del territorio nacional, entre ellos Madrid, Barcelona y Valencia, sobre los plazos de desalojo en procedimientos de desahucio de finca urbana por falta de pago, tramitado sin incidencias -como pudiera ser, por ejemplo, la solicitud de justicia gratuita por el demandado-.

En general y para todos los partidos analizados, entre la presentación de la demanda y la admisión a trámite transcurren entre tres semanas y dos meses de media. Asimismo, entre la fecha de admisión a trámite y requerimiento, y la fecha fijada para el lanzamiento, transcurren como mínimo, de media, cuatro meses, haya o no oposición. El desalojo se retrasa en algunos partidos judiciales hasta seis meses, o incluso un año.

El enorme retraso en las fechas de lanzamiento es una realidad alarmante y debe ser tenida muy en cuenta en la nueva reforma si realmente quiere dar satisfacción al particular. Un acortamiento de plazos para recuperar la vivienda será una medida loable siempre y cuando tenga efectividad práctica.

En este sentido, el Anteproyecto -sin perjuicio de lo que resulte de su tramitación parlamentaria- de forma discreta, parece hacerse eco de la preocupante realidad respecto al lanzamiento. Así prevé modificar el art 703 de la LEc introduciendo un apartado que permite en principio, previa autorización judicial, la presencia de un único funcionario con la categoría de gestor y en su caso, la fuerza pública.

Parece con ello que ante la imposibilidad de aumentar el servicio, se opta por reducir la presencia de funcionarios en las diligencias, medida a toda luz acertada, que  debería suponer un mejor aprovechamiento de los recursos de la administración judicial.

Se baraja igualmente, como solución al margen del proyecto, la posibilidad de creación de Juzgados especializados. Esta opción a mi juicio solo sería válida si incorporara sus propios recursos humanos para hacer efectivo el lanzamiento, pues mientras permanezcan compartidos con la justicia común el problema persistirá.

En cualquier caso, el mensaje transmitido en los medios debería ser mucho más cauto y claro a fin de no generar expectativas irreales a los propietarios.

Tras las reformas implantadas, la tramitación ágil y efectiva del desahucio dependerá en gran medida de los medios auxiliares de los que disponga el órgano judicial para llevar a cabo el desalojo. En este escenario, la realidad judicial nos  demuestra quela posibilidad de un desahucio express en un “plazo de diez días” es una quimera.

 

 

 

 

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