Los dos locales iban a destinarse a un supermercado o autoservicio de alimentación y venta al por menor de diversos artículos, para lo cual la arrendataria quedaba autorizada a realizar las necesarias obras de acondicionamiento, incluyendo las que fueran precisas para unir ambos locales.

Pese a las promesas previas del propietario, las obras de las que dependía el uso de los locales para el fin previsto no pudieron llevarse a cabo por la oposición expresa de la comunidad de propietarios de la finca.

La sentencia, de la que fue ponente José Antonio Seijas, concluye que se produjo la plena frustración del objeto del contrato de arrendamiento, por verse privada la arrendataria de alcanzar el logro económico perseguido.

El Supremo considera determinante la actuación previa del arrendador, al asegurar a la arrendataria que no habría ningún problema para realizar las obras y obtener las oportunas licencias, cuando luego sí lo hubo.

El Alto Tribunal determina la nulidad del referido contrato y también libera a la arrendataria de pagar las rentas que el arrendador le reclamaba.

La Sala rechaza que en este caso deba aplicarse la denominada cláusula «rebus sic stantibus» (estando así las cosas), que permitiría no declarar nulo el contrato.

Esta cláusula establece que, ante una imposibilidad de cumplimiento de la prestación que existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato), el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual.

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