Con efectos desde el 1 de enero de 2013, ha entrado en vigor una reforma sustancial del régimen de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria -SOCIMI-. Dos de los aspectos más relevantes de la reforma son la flexibilización de los requisitos de cotización -permitiéndose la cotización en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y fijándose un período transitorio de dos años para cotizar-, así como el establecimiento de una tributación a tipo cero en el Impuesto sobre Sociedades.
Aspectos como estos, juntamente con la regulación prevista por la Ley 16/2012, se trataron en el seminario ‘Nuevo régimen de las SOCIMI. Regulación, ventajas fiscales y oportunidades’, organizado por la firma de abogados SJ Berwin, que tuvo lugar este miércoles 13 de febrero en Madrid.
Enrique Isla, Socio del departamento de Derecho Inmobiliario de SJ Berwin Madrid, expuso los aspectos regulatorios generales de las SOCIMI, centrándose en los principales requisitos con que deben cumplir este tipo de entidades para poder optar por acogerse al régimen fiscal especial previsto para las mismas en el Impuesto de Sociedades. Entre dichos requisitos, destacó las actividades en que pueden invertir las SOCIMI, requisitos de inversión en cuanto a volumen de activos y de rentas, cotización, capital mínimo, plazo de mantenimiento de las inversiones y obligaciones de distribución de beneficios.
Fernando Jiménez, Asociado del departamento de Derecho Fiscal de SJ Berwin Madrid, habló sobre el nuevo régimen fiscal especial aplicable, tanto a las SOCIMI como a sus socios, tras la reforma.
Fundamentalmente destacó el establecimiento de un tipo de gravamen del 0% (frente al 19% anterior) para las rentas obtenidas por las SOCIMI en el desarrollo de su actividad, si bien señaló la excepción a esta regla en cuanto a los dividendos pagados a socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5 por ciento, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.
Asimismo, trató sobre la tributación de los socios, tanto en cuanto a los dividendos obtenidos de la SOCIMI, como a las plusvalías procedentes de la transmisión o reembolso de su participación en dichas entidades, distinguiendo entre si éstos son sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, del Impuesto sobre la Renta de no Residentes o del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Por último, explicó las particularidades derivadas de los casos en que sociedades en régimen general del Impuesto sobre Sociedades pasan a tributar en el régimen especial de las SOCIMI y viceversa, así como las causas y consecuencias de la pérdida del régimen fiscal especial, haciendo hincapié en la imposibilidad de volver a optar de nuevo por el mismo en un plazo de 3 años.
Como colofón, Fernando señaló algunas de las ventajas fundamentales que, a efectos prácticos, se derivan de la aplicación de este régimen fiscal, tales como la posibilidad de eludir la limitación a la deducibilidad de intereses prevista en el artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o lo beneficioso que resulta este tratamiento para la tributación global de las personas físicas, al eliminarse la tributación a nivel de la sociedad.
Por último, Ignacio Martínez Iturriaga, Socio Director de IREA, versó su ponencia sobre la aplicación práctica de las “nuevas” SOCIMI en el sector inmobiliario actual.
Como conclusión subrayó que a pesar de que, a priori, el nuevo marco legal de las SOCIMI las hace accesibles a un amplio rango de inversores (tanto nacionales como extranjeros), en relación con casi cualquier producto inmobiliario urbano y exigiendo un volumen mínimo de equity muy asequible, la realidad es que la conveniencia o no de la utilización de esta estructura debe ser analizada previamente con gran detenimiento desde un punto de vista financiero. Este análisis deberá hacerse no sólo con el fin de estudiar si la sociedad cumple con los requisitos necesarios para poder aplicarse el régimen de las SOCIMI en el momento en el que se toma la decisión, sino también si dichos requisitos se van a poder cumplir de forma que hagan posible y beneficioso el mantenimiento del régimen en el futuro.
En este sentido, la conveniencia de la aplicación del régimen deberá ser estudiada desde diferentes puntos de vista, incluyendo un análisis de:
– Costes derivados de la constitución y cotización de las SOCIMI.
– El efecto del apalancamiento financiero y de la amortización contable del activo en el beneficio contable y en la base imponible final de la sociedad.
– El límite real de endeudamiento que la sociedad podrá asumir.
– El margen de caja que será necesario para poder acometer las necesidades operativas del negocio, cumpliendo con los requisitos que se exigen a las SOCIMI.
