El Ayuntamiento de Barcelona ha aumentado los controles a los pisos de alquiler vacacional y las primeras advertencias de multa están llegando, advirtiendo que la única solución es contar con la licencia municipal.

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España recibió más de 57,3 millones de turistas extranjeros hasta el mes de agosto del presente año, lo que representa casi un 10% más con respecto a 2016. Si este crecimiento se mantiene, todo apunta a que se superarán los 75,3 millones de personas que visitaron nuestro país el año pasado. Este gran momento del sector turístico ha venido acompañado de la explosión de plataformas como Airbnb, en la que se ofertan viviendas de particulares, pero con uso turístico, con o sin licencia.

Barcelona ha sido la primera ciudad española en tratar de regularizar este fenómeno ante el descontento de comunidades de vecinos, propietarios, así como de otros operadores. La start up Easyoffer, marketplace de abogados, que ha sido elegida por Airbnb para gestionar las sanciones impuestas por el Ayuntamiento de Barcelona a sus usuarios, ha elaborado una guía para legalizar estos apartamentos vacacionales. Sin embargo, no se trata de trámites fáciles ni posibles para todo el mundo porque el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Urbano (Peaut) ha limitado en gran parte de la ciudad la concesión de licencias; así, sólo se podrán conceder nuevas en la zona 3 o renovar las bajas en la zona 2, es decir, los barrios más céntricos y populares quedan excluidos.

En los casos en los que sí se permitan nuevas licencias, Easyoffer recuerda que la vivienda debe alquilarse entera y cumplir con varios requisitos que son imprescindibles, como disponer de la cédula de habitabilidad, ser ocupada como máximo por el número de plazas establecido, estar amueblada y dotada con todo lo necesario para su ocupación inmediata.

Además, dentro de las condiciones para alquiler vacacional en Barcelona, el primer trámite es obtener el informe previo para implantar la actividad de alquiler turístico, que se puede solicitar de manera telemática, dónde se evaluará previamente si el inmueble cumple las condiciones necesarias. El precio es de 57 euros y, si el resultado del informe es favorable, hay que pasar al siguiente punto.

En este momento, se debe hacer una comunicación previa de inicio de actividad, así como la solicitud de licencia, cuyo precio asciende a la cantidad de 227 euros y tendrá que ir acompañada de la documentación exigida tras seguir los pasos establecidos por el consistorio. Para solicitar el permiso es necesario pedir cita previa en la oficina de atención ciudadana del distrito donde se encuentre el inmueble.

Para conseguir la licencia y poder alquilar el inmueble, es necesario que todo el bloque de viviendas en el que se integre cuente con la catalogación de uso turístico. Para ello, todos los propietarios que formen parte la comunidad de vecinos deben solicitar la licencia. Los expertos de Easyoffer recomiendan “dialogar con el presidente de la comunidad e insistir en que sólo se trata de un cambio burocrático, pero no implica obras ni molestias de ningún tipo, y además todos los vecinos podrán beneficiarse”.

Además, “la comunidad de propietarios tiene que admitir de forma expresa que en su inmueble hay un piso turístico”. indica Francesc de Paula Rovira, socio fundador de Rovira Llor Abogados.

A pesar de los numerosos trámites que hay que pasar para contar con la licencia municipal, se trata de la única vía para legalizar la vivienda. Además, si un propietario ya ha sido multado y es sorprendido de nuevo alquilando un inmueble sin licencia, la multa puede llegar a los 600.000 euros.

Obligaciones de los propietarios

Igual que para alquilar un piso todo el año, es obligatorio contar con las licencias pertinentes para hacerlo con un fin turístico, es decir, en periodos inferiores a los 31 días. El Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado medidas de inspección y control más estrictas contra el alquiler de apartamentos que no cumplan con la normativa local, por lo que Airbnb ha reforzado la comunicación para recordar estas obligaciones:

  • Viviendas de Uso Turístico: La regulación catalana establece que tienen la consideración de “viviendas de uso turístico” aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de un precio, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad.
  • Registro: La misma regulación requiere que todas las viviendas de uso turístico presenten la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente. La ley de turismo catalana también establece que el número de inscripción en el registro de turismo de Catalunya conste en todo tipo de publicidad que los anuncie. En este sentido, es recomendable incluir en el anuncio publicado en Airbnb dicho número.
  • Impuestos: Los rendimientos que se obtengan del alquiler están sujetos a tributación y, además, puede que haya que cobrar y satisfacer otros impuestos a la Administración Tributaria. Así, habría que estudiar si corresponde abonar el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, administración tributaria, así como el IRPF y el IVA.

¿Cómo actuar si te multan por tener alquilado un piso en Airbnb?

El Ayuntamiento de Barcelona ha aumentado los controles de los pisos de alquiler vacacional y están empezando a llegar las primeras advertencias de multa, lo que pone en pie la guerra al alquiler de Viviendas de Uso Turístico (VUT). La startup Easyoffer, marketplace de abogados, que ha llegado a un acuerdo con Airbnb sobre la gestión de sanciones impuestas por el Ayuntamiento de Barcelona a sus usuarios, ha elaborado una guía para despejar las dudas de las personas que tienen alquilado un piso vacacional.

¿Qué hago si recibo una propuesta de multa?

La primera casilla en la partida que te propone la Administración comienza con una carta recibida por correo postal, siendo una advertencia y no una multa. Esta misiva es una reclamación administrativa que viene a decir que los inspectores creen que estás alquilando tu inmueble para uso turístico sin contar con licencia.

El Ayuntamiento tiene varias formas de obtener sus conclusiones, siendo más más importante de lo que puedes pensar en un primer momento, ya que del cómo dependerá el qué de las alegaciones que, junto a tu abogado, deberás presentar.

Tienes que tener en cuenta que para presentar alegaciones en esta primera fase tienes un plazo concreto, siendo este de entre 15 y 30 días dependiendo del día del mes que recibas la notificación, si es la primera quincena o la segunda.

¿Qué pasa si no dispones de la licencia?

Según el artículo 89 de la Ley de Turismo de Cataluña estaríamos ante una infracción muy grave, lo que implican multas de entre 60.000 y 600.000 euros y la suspensión de la actividad por un tiempo máximo de dos años.

No obstante toma esta información con cautela porque, analizando los expedientes abiertos hasta ahora, los profesionales han detectado cierta arbitrariedad en el momento de imponer las sanciones. Hay que tener en cuenta muchos más factores que no se pueden condensar en un solo artículo jurídico, por lo que lo recomendable es acudir a un abogado especialista en derecho contencioso administrativo.

Uno de los argumentos frecuentes en las alegaciones es el que apela al intercambio de amistades, es decir, que la vivienda se presta a un amigo, o que se usa la misma fórmula que el propietario emplea en sus viajes en el extranjero como un método para conocer gente y entablar nuevos lazos, sin que lo económico sea el móvil principal. De ahí que antes se recomendara no mostrar el precio, lo que reforzará esta idea.

¿Qué recursos puedo presentar?

La Administración estudiará las alegaciones que has planteado a su reclamación administrativa y procederá a tomar una decisión en consecuencia. Ten en cuenta que, en muchas ocasiones, su respuesta será un rotundo no. Que esto no te lleve a engaño ni frustración, ya que por mucho que tus argumentos sean de peso, y convincentes, si tu vivienda de alquiler vacacional no cuenta con la licencia necesaria el Ayuntamiento procederá a sancionarte.

Tras la investigación de los inspectores y tus alegaciones, desde el Ayuntamiento se propone al órgano sancionador municipal la multa contra ti, incluyendo ahora sí la cuantía de la misma. Y aquí vuelve a abrirse un plazo, esta vez de diez días, para presentar un nuevo recurso. Una vez hecho esto llega la resolución administrativa final, respaldando o no la sanción.

La vía judicial: contencioso-administrativo

Con la resolución administrativa el propietario de la vivienda de uso turístico tiene dos opciones: pagar o recurrir. Si optas por la opción de pagar, en el expediente por norma general se contemplará una rebaja económica importante si abonas en un plazo de diez días. Un descuento, como sucede con el pronto-pago en las multas de tráfico, que busca animar al presunto infractor a abonar el importe y no acudir a la vía judicial.

Porque esa es la segunda opción, apelar a la Justicia a través de la vía contenciosa-administrativa. Este es un camino que aún no está demasiado explorado ya que se trata de una opción lenta y hasta el momento los tribunales no han resuelto los casos suficientes como para sentar jurisprudencia.

Por tanto, aún no está claro si en estos casos para recurrir es necesario abonar previamente la multa. O si por el contrario se puede apelar sin pagar. Pero lo que sí es seguro es que para recurrir en los juzgados un procedimiento administrativo debes armarte de paciencia.

Precisamente esa lentitud puede ser tu mejor aliada ya que una de las alegaciones que pueden ser cuerda de salvación es la caducidad. La Administración tiene que hacer todo el expediente en un plazo máximo de seis meses, para poder hacer la instrucción de sanción. Si ese tiempo se excede, abogado y propietario de la vivienda de alquiler turístico tienen un nuevo as en la manga y alegar caducidad.

¿Cómo afrontar una inspección?

Una de las posibles vías para que la Administración conozca la situación de tu inmueble es que seas objeto de una inspección, ya sea azarosa o ya sea dirigida a ti en particular, cabiendo la posibilidad que después de la propuesta de sanción vayan a hacerte una visita desde el Ayuntamiento. En ambos casos tienes que conocer cuáles son tus derechos y saber qué puedes mostrar y qué no debes decir.

La visita del inspector entraña un riesgo bastante probable, ya que el funcionario suele presentarse sin previo aviso, bien sea por una fase de revisión genérica que el Ayuntamiento de Barcelona lleve a cabo en algún barrio o punto concreto, bien sea por una denuncia o algún otro indicio.

Por Ley, el domicilio es inviolable. Esto quiere decir que el inspector, aunque venga acompañado por la Policía, no tiene derecho a acceder al interior de tu inmueble, y por supuesto, tampoco a tomar imágenes. Si lo hiciese sin tu consentimiento podría estar incurriendo en un delito, por lo que si te ha sucedido esto es importante que lo pongas en conocimiento de tu abogado.

Después de su ronda de preguntas el funcionario redactará un documento y te ofrecerá firmarlo, aunque antes deberías de leerlo con calma, guardando una copia. Estás en tu derecho de no firmar, aunque según los juristas el hecho de que lo hagas o no tendrá relevancia en el futuro.